DealMaker Q&A

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Entrevista con Juan Manuel de la Rosa y Felipe Quintero, socios de DLA Piper Martinez Beltrán.

Felipe Quintero y Juan Manuel de la Rosa

En primer lugar ¿cuáles son sus percepciones personales en cuanto a la actividad del mercado de M&A colombiano en lo que llevamos de año?

El primer semestre de 2018 ha tenido un dinamismo relevante en materia transaccional. Tanto los fondos de capital privado como jugadores estratégicos nacionales y extranjeros avanzaron cerrando operaciones en diversas industrias tales como servicios financieros, salud, tecnología, agroindustria, logística, y comercio al por menor. Cabe aclarar que algunas de las operaciones se han derivado de la reactivación de procesos que venían de 2017 cuando se tuvo algún nivel de incertidumbre derivada del proceso de paz y determinados aspectos macroeconómicos que apuntaban a una desaceleración de la economía.

Es importante mencionar que, según proyecciones del Banco Mundial, el crecimiento que observará la economía colombiana en el 2018 será del 2.9% (mayor al crecimiento del 2017), con un mayor dinamismo derivado por el aumento de los precios de las materias primas, la inversión en infraestructura, la recuperación de la demanda externa, el crecimiento de la clase media, las reducciones de las tasas de interés, el control de la inflación, entre otros aspectos, lo cual a su turno generará un entorno muy favorable a la actividad transaccional. En general los inversionistas extranjeros ven en Colombia un sitio muy interesante para acometer sus inversiones y confían en que se mantenga de esta manera.

Así mismo, Colombia recientemente ingresó a la OCDE, lo cual conllevará un aumento en la confianza inversionista en el país y permitirá que Colombia pueda acceder a mejores condiciones e instrumentos financieros en los mercados internacionales.

No obstante lo anterior, en el último mes, el proceso electoral relativo a la elección del próximo presidente de Colombia se ha caracterizado por una marcada polarización política, lo que ha generado algún nivel de incertidumbre pero aún así la actividad transaccional continúa con una dinámica positiva, de la mano con buenas noticias en materia de crecimiento durante el primer trimestre de 2018.

 

En cuanto a Latinoamérica en general, nuestros últimos informes han evidenciado que Colombia, México y Perú se encuentran al frente del resto de países en cuanto a la marcha del mercado ¿Cuáles consideran que son las causas de este adelantamiento?

Los tres países tienen perspectivas de crecimiento atractivas en términos comparativos para la región y adicionalmente se ha presentado un rápido crecimiento de la clase media lo que evidentemente los convierte en sitios donde los inversionistas buscan expandirse y diversificarse. Adicionalmente, el esfuerzo que están haciendo dichos países, junto con Chile, de fortalecer la Alianza del Pacífico, genera una plataforma muy atractiva para la inversión y la consolidación regional ante el potencial de integración comercial y bursátil que ofrece. En particular, el caso de Perú y Colombia es similar en la medida en que vienen de un 2017 marcado por una desaceleración económica e incertidumbre política, a un 2018 donde los inversionistas (en particular, aquellos que están consolidando procesos de expansión regional) ven un alto potencial en ambas economías.

Sin perjuicio de lo anterior, para el caso de México, y aunque la perspectiva de dinamismo de la economía mexicana continúa siendo atractiva entre otras razones por las modificaciones en los mercados de energía y telecomunicaciones, los inversionistas internacionales continúan a la expectativa de la manera como México bajará la dependencia del exterior, particularmente en su relación económica con  Estados Unidos.

En el caso contrario, Brasil, Argentina y Chile, han sufrido un estancamiento, incluso disminución en Chile, del volumen de M&A ¿Creen que se trata de algo circunstancial que se revertirá a lo largo de 2018? ¿O existen motivos de peso que expliquen la situación?

La actividad transaccional en los 3 países en el primer semestre de 2018 ha estado activa. En particular Chile es un país que ofrece un gran clima de negocios en términos comparativos para la región lo que inevitablemente la convierte en un país muy atractivo para la actividad transaccional. La coyuntura reciente de Argentina puede que cree algún nivel de incertidumbre pero en la medida en que se siga consolidando la confianza que le había venido dando el gobierno actual a la actividad empresarial y a la inversión, estamos seguros que continuará una senda de crecimiento para la actividad transaccional. Por su parte Brasil ha tenido una recuperación gradual de su economía y de su institucionalidad lo que sin lugar a dudas repercutirá en su actividad transaccional para seguirse caracterizando como el líder indiscutible de las operaciones de M&A de la región. De hecho, la actividad transaccional reciente de Brasil ya evidencia dicha recuperación.

 

En los cinco primeros meses del año, se ha registrado en Colombia un importante incremento de deals en el sector de la Distribución y venta al por menor y en el sector de la Salud, respecto al mismo periodo de 2017 ¿A qué creéis que se debe? ¿Qué otros sectores tienen mayor potencial de crecimiento a medio plazo en el país?

 Efectivamente han sido dos sectores muy activos en Colombia. Las transacciones en el sector de venta al por menor obedecen al fortalecimiento y rápido crecimiento de la clase media y el consecuente dinamismo del consumo.

Por su parte, el sector salud y en general las instituciones de dicho sistema han ganado credibilidad, se han realizado reformas relevantes que hagan más sólido el sistema de financiación, y la cartera del sector ha disminuido. De hecho, es un sector que ha levantado especial interés de los fondos de capital privado.

Así mismo, el sector de tecnología se ha convertido en uno de los sectores de mayor atractivo y dinamismo en Colombia, impulsado por la búsqueda del aumento de la base de clientes de mercados existentes y de un atractivo talento en la industria.

Sobre otros sectores con alto potencial transaccional, resaltaríamos infraestructura, servicios financieros, agroindustria y logística.

 

Por último, ¿cuáles son sus pronósticos para lo que queda de año en cuanto al comportamiento del mercado Latinoamericano?

Consideramos que el 2018 terminará siendo un año positivo en materia transaccional, con importantes transacciones donde la Alianza del Pacífico seguirá siendo un referente. Esperemos que aquellos países cuya coyuntura electoral están generando algún nivel de incertidumbre puedan superarla de forma satisfactoria para que los factores positivos que hemos mencionado (crecimiento de la clase media, bajas tasas de interés, mayor institucionalidad, tendencia alcista del precio de los principales commodities, reformas legales, etc) permitan que la región se siga consolidando como un destino atractivo de inversión

TTR Entrevista: Pablo Perezalonso, socio de Ritch Mueller

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Entrevista con Pablo Perezalonso, miembro de Ritch Mueller desde 1994 y socio desde 2000. Fue nombrado socio administrador en el 2017. Perezalonso se especializa en operaciones bursátiles, operaciones internacionales bancarias y de financiamiento, temas regulatorios, derivados y mercados de capitales.

A grandes rasgos ¿Cuál es su valoración general respecto a la marcha del mercado de M&A mexicano durante los primeros meses del año?

Los primeros meses del año han sido bastante buenos considerando las expectativas por el año electoral, la renegociación de NAFTA y los efectos de las políticas de Trump en la economía mexicana. Es pronto para tener conocimiento de las operaciones registradas hasta mayo, pero según fuentes consultadas, en los primeros 3 meses del año, se registraron 72 fusiones y adquisiciones, contra 61 durante el mismo periodo en el año 2017. Es decir, un incremento del 18%.

 

Según nuestros registros, el sector financiero y de seguros ha ganado protagonismo en cuanto al volumen de sus operaciones de M&A en comparación con las cifras del mismo periodo en ejercicios anteriores. ¿A qué cree que se debe este incremento? ¿Opina que manifiesta una tendencia?

No consideramos que se deba a algo en particular. Si bien 2017 no fue un año particularmente con muchas transacciones en este sector, 2016 sí lo fue, fue la segunda mayor industria en número de operaciones.  Con la nueva Ley para Regular a las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech),  consideramos que veremos más inversiones en empresas de tecnología en este sector.  Hemos visto algunas operaciones de venta de bancos extranjeros, pero entendemos que esto se debe a temas de organización interna y no a la situación política y económica.

 

Otro de los sectores más activos en el mercado mexicano es el inmobiliario ¿Podría brindarnos una breve previsión del funcionamiento de dicho sector en 2018?

En el sector inmobiliario empezamos a ver que ciertos clientes están tomando una posición más conservadora respecto de nuevos proyectos hasta que pasen las elecciones y se defina la negociación de NAFTA.  En cuanto a proyectos que ya están en marcha seguimos viendo un gran dinamismo en el sector de vivienda y en la parte de logística.  En cuando a la parte comercial sigue habiendo mucha actividad aunque en algunos mercados ya estamos viendo una desaceleración en la parte comercial.  Por lo que respecta a la parte de oficinas, sobre todo en la Ciudad de México, empezamos a observar un mercado un poco saturado y donde la absorción es más lenta.

 

En lo que llevamos de año, según nuestros datos, México parece reflejar un creciente interés por las operaciones de inversión en el extranjero. ¿Cuáles cree que pueden ser los motivos? ¿Cree que será una pauta que se mantendrá a lo largo del año?

No lo hemos notado particularmente, pero seguramente se debe a inversionistas buscando seguridad en tanto se define la situación política y la renegociación de NAFTA.

 

En último lugar, en cuanto a las operaciones de venture capital en el país, ¿cuál cree que es la situación actual de esta área de mercado en México? ¿Qué pronóstico le daría para este ejercicio?

Hemos participado en bastantes operaciones en estos primeros meses, pero también hemos visto como varios proyectos están a la espera de que se resuelva la situación política y económica.

Entrevista TTR: Juan Ignacio Lopez del Alcazar, socio de EY en España

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Entrevista con Juan Ignacio Lopez del Alcazar, socio responsable de M&A y del sector Private Equity para EY en España. 

 

¿Cómo definiría la actividad del mercado transaccional español en lo que va de año? ¿Considera que 2018 está siendo un año positivo en términos de M&A?

 Tras un excelente año 2017 en cuanto al mercado de transacciones en España, nuestro reciente estudio de Capital Confidence Barometer muestra que los corporates y sponsors mantienen su confianza en el mercado español transaccional para 2018, con el 56% de los entrevistados apostando por un crecimiento de su actividad de M&A y el 44% restante manteniendo los niveles del año anterior.

En general, se desprende una visión común de crecimiento sostenido y consolidación de la fuerte actividad registrada en 2017, y aunque los datos en lo que va de año comparados con el mismo periodo del ejercicio anterior son algo más bajos, habría que normalizar el efecto de algunos “megadeals” del año pasado.

Nuestra impresión es que 2018 va a consolidar la tendencia de un mercado sólido de M&A que ya vimos en 2017. En este sentido, EY ha asesorado en más de 30 operaciones en los cinco primeros meses del año y contamos con un pipeline muy interesante para el resto del año.

 

Dentro del mercado de M&A, es usted experto en el segmento de private equity, que por el momento en España registra una actividad algo menor a la de 2017, según los datos de TTR. ¿Existen factores explicativos de esta circunstancia o se trata de una situación meramente coyuntural?

Es cierto que el año 2017 ha sido un año record para el private equity (PE) en nuestro país. Se batieron los niveles históricos tanto de volumen de inversión como de desinversión y número de operaciones, con crecimientos a doble dígito. Este año el mercado sigue en plena expansión, con una gran actividad tanto en megadeals: Ufinet, Cirsa, Gas Natural… como en operaciones en el middle market, en la que el papel del private equity nacional como inversor facilitador del crecimiento se ha convertido ya en una tendencia sostenida.

En cuanto al hecho de que estos primeros meses haya habido o no menor número de operaciones con respecto al mismo periodo del año anterior, no podría concluir con una razón determinada, ya que no lo achacaría a circunstancias económicas ni de mercado, en la que la confianza y perspectivas son iguales o mejores que para el año anterior, sino más bien a una cuestión de timing. Es difícil hacer una comparativa en este tipo de actividad para periodos tan cortos de tiempo. En general, no esperamos menor actividad este año, sino más bien mantener y/o mejorar los niveles del año anterior y en este sentido, los datos del primer trimestre de ASCRI arrojan un crecimiento del 9-10% respecto al volumen invertido en el mismo periodo del año anterior.

Nuestra impresión es que la inversión del PE va a crecer en 2018 respecto del ejercicio anterior, en función de las operaciones que vemos en marcha, el apetito que existe por España y del dry-powder de los fondos nacionales y paneuropeos.

 

En lo que va de año EY ha asesorado en numerosas inversiones de private equity, donde habitualmente la empresa target era española. ¿Tienen estas compañías unas características generales similares para despertar el interés de firmas de private equity? ¿Qué sectores considera usted que son los más demandados por este tipo de inversores? 

Las compañías que despiertan el mayor interés de los private equities reúnen una serie de características comunes: equipo directivo con sólido track record y compromiso con el proyecto, potencial de crecimiento, negocios internacionalizados, determinado tamaño en términos de facturación y EBITDA, y alta conversión del EBITDA en caja (entre otros). Estas compañías son las joyas de la corona, pero el verdadero arte de los mejores Private Equities está en encontrar compañías no obvias a las que ellos pueden aportar las mejoras que necesitan.

Los fondos, en general, son agnósticos en cuanto a sectores y en todos los sectores se pueden encontrar compañías valiosas. Si tuviéramos que mencionar algunos sectores donde estamos viendo una actividad sobresaliente, mencionaríamos el sector alimentación (tanto primario como manufacturero), ingredientes y aditivos para pharma y alimentación, energía, telecomunicaciones, negocios industriales B2B…

 

Aunque en menor medida, EY también ha participado este año en operaciones de desinversión por parte de firmas de private equity. En términos generales, ¿existe una duración media clara de permanencia en el accionariado de las participadas o varía mucho en función de cada caso? ¿qué factores entran en juego para tomar la decisión de llevar a cabo la desinversión?

Los fondos de PE tienen una estructura muy similar en cuanto al mandato de sus LPs para invertir, y por ello los tiempos de permanencia son bastante homogéneos en el entorno de los 4-5 años. Por supuesto con excepciones tanto hacia un lado como el otro: si la compañía crece por encima de las previsiones iniciales y/o un potencial comprador se aproxima proactivamente con intención de comprar, es previsible una desinversión anticipada. Por el contrario, en casos en que el performance de la compañía no es el esperado, o bien el private equity entiende que puede generar más valor extendiendo su permanencia, se alargará el periodo de inversión e incluso se planteará la opción de hacer un roll-over al siguiente fondo o permanecer como accionista una vez haya vendido la mayoría a otro fondo. Todo está ligado con maximizar el retorno.

DealMaker Q&A

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TTR DealMaker Q&A with

 TozziniFreire Advogados Partner

Francisco Eumene Machado de Oliveira Neto

How would you describe the performance of the Brazilian M&A market so far in 2018?

We had a very positive outcome so far this year. After years observing transactions involving assets of companies in financial difficulty (distressed assets) we are moving forward into a more stable scenario, where solid companies are merging in order to grow in size and benefit from synergy. We can see that in some recently disclosed M&A transactions, such as Fibria-Suzano, M. Dias Branco-Piraquê, as well as the merger of Somos with Kroton.

 What can we expect from the M&A market for the remainder of a year that still promises political and economic instability?

A busier first semester was expected. There still are important ongoing M&A operations, which should increase the figures for the coming months. The market should seize this window of opportunity while it lasts.

As for the rest of the year, political and economic instability will set the pace for both M&A and capital markets operations. The market should be defined not only by local uncertainties, but also by external ones.   

There were high expectations around the Capital Market for the country in 2018, after what was considered a year of recovery in 2017. In your point of view, what evaluation can be made of the Brazilian Capital Market at that beginning of year? And what are the expectations now?

The capital markets have yielded good results when it comes to fixed-income instruments. After a slow start, last month we saw a few IPOs coming through, such as Notre Dame’s, HappyVida’s and Banco Inter’s, which could be a sign of improvement.

Considering an unstable international scenario and the Brazilian elections taking place in October, we do expect things to cool down in the second semester comparing to the first, as caution shall prevail.

TozziniFreire has advised several Venture Capital operations, including investments in fintechs. How do you see this market today in terms of challenges and what does the rest of the may look like?

Venture capital operations have gained strength and should become increasingly common. This consolidation process is a natural next step following the establishment of numerous fintechs over the past years, and it is inherent to the very own dynamics of the sector.

The Fibria/Suzano deal is certainly one of the most outstanding operations of the year. What were the biggest challenges in advising such a complex transaction that combined the operations of the two companies, thatresulted in the control of 49% of the world’s pulp market?

The transaction involving Fibria and Suzano was highly complex due to the nature of the companies. We were dealing with two major publicly-held competing companies from the pulp industry. Secrecy and expedition were critical to the operation’s success.

Entrevista com Francisco Eumene Machado de Oliveira Neto, sócio do TozziniFreire Advogados.

TTR – Fazendo um balanço dos quatro primeiros meses do ano, como avalia a performance do mercado brasileiro de M&A até o momento?

F.E.M. – O balanço deste início de ano é bastante positivo. Depois de termos visto nos últimos anos operações com ativos de grupos econômicos em situação financeira difícil (distressed assets), estamos passando para um movimento de mais normalidade com empresas sólidas se unindo para ganhar escala e aproveitar sinergias. Reflexo disso são as operações de M&A já divulgadas, como a da Fibria e Suzano, a da M. Dias Branco e Piraquê.

TTR – Quais as perspectivas para o mercado de M&A em 2018 em um contexto ainda de instabilidade política e econômica?

F.E.M. – Já se esperava um primeiro semestre mais movimentado que o segundo. Para os próximos meses, ainda devemos ter outras operações de M&A relevantes que estão em andamento e que devem fazer esses números aumentarem. O mercado deve aproveitar enquanto a janela ainda está aberta. Para o restante do ano, a instabilidade política e econômica deve ditar o ritmo das operações tanto de M&A como de mercado de capitais. Não só as instabilidades locais, mas as externas também deverão balizar o mercado.

TTR – Havia uma grande expectativa em torno da área de mercado de capitais para o país em 2018, após o que foi considerado um ano de retomada em 2017. Do seu ponto
de vista, qual a avaliação que pode ser feita do Mercado de Capitais brasileiro nesse início de ano? E quais as expectativas agora?

F.E.M. – O mercado de capitais também tem apresentado bons números no que se refere às captações com base em instrumentos de renda fixa. Após um início fraco, no último mês, vimos alguns IPOs saindo, como os da Notre Dame, HappyVida e Banco Inter, que podem trazer alguma indicação de melhora. Estamos vendo ainda um cenário externo um pouco instável e, no segundo semestre, teremos eleições no país; assim as expectativas, como me referi acima, são de um segundo semestre mais arrefecido em relação ao primeiro, em que a cautela deverá prevalecer.

TTR – TozziniFreire tem assessorado diversos clientes em operações de Venture Capital, incluindo investimentos realizados em fintechs. Como vê esse mercado hoje em termos de desafios e o que se pode
esperar para o restante do ano?

F.E.M. – As operações de venture capital têm se intensificado e devem ser cada vez mais frequentes. O processo de consolidação é natural depois do surgimento de várias fintechs ao longo dos anos e da própria dinâmica desse segmento.

TTR – A aquisição da Fibria pela Suzano é, certamente, uma das operações de maior destaque do ano. Considerando sua atuação e de TozziniFreire, quais foram os maiores
desafios ao atuar em uma transação tão complexa que combinou as operações das duas companhias, e que resultará no controle de 49% do mercado mundial de celulose.

F.E.M. – A operação da Fibria com a Suzano foi complexa pelas características das empresas. Estávamos lidando com duas grandes empresas do setor de celulose, competidoras entre si e ambas empresas abertas. O sigilo e a velocidade foram fundamentais para o sucesso da operação.

Entrevista con Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain

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Entrevista con Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.   

Mikel Echavarren es CEO de Colliers International Spain. Fue Presidente y Consejero Delegado de irea desde su fundación en 2002 hasta marzo de 2018, momento en el que irea se integra en Colliers International. Anteriormente fue socio de Arthur Andersen responsable de la división de Real Estate Corporate Finance en España y Portugal.

 

TTR – Desde el ámbito de actuación de Colliers International, ¿cómo definiría la actividad transaccional en los cuatro primeros meses del año?
El arranque del año 2018 mantiene la intensidad de la inversión en todos los segmentos del mercado inmobiliario, con una preponderancia significativa de las operaciones corporativas en el sector hotelero e inmobiliario y la puesta en el mercado de carteras de deuda hipotecaria y REO´s.

Los fondos de inversión core incrementan su presencia en nuestro mercado, sustituyendo a inversores oportunistas y aprovechando la rotación de los portfolios de activos de las Socimis.

La preparación de operaciones corporativas en este primer trimestre augura una intensa actividad en fusiones y adquisiciones de sociedades inmobiliarias y hoteleras en el segundo semestre del año 2018.

TTR – El sector inmobiliario históricamente ha sido el más destacado del mercado transaccional español. ¿A qué cree que se debe esta circunstancia? ¿Cuáles son las características principales que definen al sector en España?
El mercado inmobiliario español es uno de los más avanzados de Europa en cuanto a la oferta y seguridad de su mercado hipotecario. Este factor ha facilitado que la actividad de promoción residencial y de la inversión que se deriva de este segmento, siempre hayan sido muy pujantes.

Adicionalmente, España es un país que cuenta con un porcentaje de la actividad de promoción residencial muy elevado, en torno a un 20-30%, relacionado con la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, derivada de la extraordinaria potencia de nuestro mercado turístico y la eliminación en los últimos 15 años de la competencia de los destinos ubicados en el norte de África.

En cuanto a la inversión de los fondos institucionales, el mercado de oficinas y de centros y parques comerciales se ha desarrollado ampliamente en los últimos años, cumpliendo los estándares de calidad y de transparencia europeos, lo que ha permitido a dichos inversores actuar en nuestro mercado de una forma eficiente y transparente.

Del mismo modo, la inversión en la adquisición de hoteles ubicados en España es una consecuencia lógica de la consolidación y desarrollo de uno de los principales destinos turísticos del mundo, el primero en términos de eficiencia de su gestión.

Todos estos factores, unidos al desarrollo extraordinario de las infraestructuras de transporte y servicios de nuestro país, han sido los motores del crecimiento de la inversión en inmobiliario.
TTR – En los últimos años, incluyendo a 2018, hemos podido ver un notable y creciente interés de fondos internacionales en el ladrillo español. ¿Diría usted que esta circunstancia favorece o perjudica al sector inmobiliario en España? ¿Podría esta proliferación de fondos internacionales estar reduciendo las oportunidades de los players locales?

La actividad de los fondos internacionales ha sido fundamental para la recuperación del mercado inmobiliario español.

En una primera etapa, desde 2013 a 2015, contribuyeron a facilitar liquidez al mercado y a establecer referencias creíbles sobre precios transaccionables, desde una perspectiva de aprovechamiento de las oportunidades de un mercado potente pero ilíquido.

Desde entonces los fondos internacionales han evolucionado hacia todos los nichos del mercado inmobiliario, desde los activos comerciales a la inversión en suelo residencial, y lo han hecho en muchos casos a través de alianzas con operadores y promotores locales.

En la actualidad están entrando otros fondos con estrategias diferentes y con costes de capital significativamente inferiores.

La conclusión de estos movimientos es, en mi opinión, que los fondos han venido para quedarse y que seguirán siendo protagonistas de la inversión en nuestro mercado inmobiliario por mucho tiempo. Ese protagonismo, convive con la actividad inversora de players locales, que con menores exigencias de rentabilidad y con capacidades crecientes de capital, compiten con fuerza en muchos segmentos del mercado.

 

TTR – Dentro del sector inmobiliario, ¿Qué segmentos de mercado considera usted que cuentan con un mayor potencial en la actualidad?

Claramente, el sector de promoción residencial y dentro de éste la inversión en carteras de suelo en desarrollo y su gestión hasta transformarlo en suelo finalista.

La promoción residencial, sobre todo en mercados secundarios que todavía no se han recuperado de forma significativa, seguirá ofreciendo rentabilidades anuales superiores al 10% y unos múltiplos atractivos por la financiación de los costes de construcción y desarrollo.

 

TTR – ¿Cuáles son las herramientas de financiación más habituales para la adquisición de activos inmobiliarios?

La financiación hipotecaria es la protagonista de las operaciones de inversión, con más participación de banca extranjera en activos comerciales y con un dominio absoluto de la banca comercial española en la financiación a la promoción residencial.

Adicionalmente, existen alternativas de financiación para los tramos de inversión no cubiertos por la banca comercial otorgadas por fondos de inversión internacionales.

Colliers International Spain, por ejemplo, es el Loan Manager de un fondo de financiación alternativa de Marathon Asset Management destinado a financiar la adquisición de suelo residencial y dirigido a promotores especializados en residencial.

La financiación corporativa o la emisión de bonos está restringida a las empresas con grandes balances, muchas de ellas cotizadas en bolsa.

 

TTR – Otra demostración del auge del sector inmobiliario es sin duda la cantidad de SOCIMIs que han comenzado a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil en los últimos dos años. ¿Qué ventajas aporta este mercado a las SOCIMIs?

El MAB es una alternativa para el cumplimiento de los requisitos de liquidez y de composición accionarial de las SOCIMIs, sobre todo para aquellas de tamaño medio o pequeñas o para quienes sólo aspiran a cumplir los requisitos que facilitan una fiscalidad óptima.

A futuro, creemos que muchas de ellas entrarán en el juego de fusiones y adquisiciones con el objetivo de alcanzar una mayor dimensión que posibilite su mayor liquidez en el mercado y ofrecerse como alternativa a la inversión el ahorro familiar, con un menor coste de capital.

Interview with Mikel Echavarren, CEO at Colliers International Spain

 

TTR – How would you at Colliers International describe the level of deal activity over the first four months of the year?

So far 2018 has continued to see strong levels of investment across all segments of the real estate market. There has been a marked preference for corporate deals in the hotel and real estate sector, whilst mortgage loan and REO portfolios have also started to come onto the market.

The Spanish market is seeing an ever-growing number of core investment funds, that have taken the place of opportunistic investors and are capitalising on Socimi property portfolio rotations.

The preparation of corporate deals in Q1 2018, suggests that we will see considerable M&A activity among real estate and hotel companies in H2 2018.

 

TTR – The real estate sector has traditionally always been the biggest transaction market in Spain. Why do you think this is? What are the defining characteristics of the sector in Spain?
In terms of supply and the level of mortgage security, the Spanish real estate market is one of the most advanced in Europe. This factor has meant that residential development and investment, have always played a defining role.

Spain also has a very high percentage of residential development activity (circa 20-30%), which is primarily thanks to the purchase of homes by non-resident foreigners, as a result of Spain’s highly attractive tourist market and the fact that over the past 15 years competition from destinations in Northern Africa has virtually disappeared.

In terms of investment by institutional funds, the office and shopping centre and retail park markets have expanded significantly in recent years, meeting European standards of quality and transparency, which has allowed these players to invest in Spain efficiently and transparently.

Investment in hotels located in Spain is also a logical result of the consolidation and development of one of the world’s primary tourist destinations, and the leading destination in terms of efficient management.

All this, together with the extraordinary development of Spain’s transport and services infrastructure, have driven real estate investment growth.

 

TTR – In recent years, including 2018 to date, we have seen international funds show a considerable and growing interest in Spanish real estate. Would you say that this favours or jeopardises the Spanish property sector? Could this increasing number of international funds be reducing the number of opportunities open to local players?

International funds were key for the recovery of Spain’s real estate market.

Between 2013 and 2015, these funds identified an opening which would allow them to take advantage of the opportunities in a strong, but illiquid market. They therefore not only injected much-needed capital into the market, but also helped to establish credible transaction price references.

Since then international funds have explored all real estate market niches, from retail properties to investing in residential-use land, in many cases investing via joint ventures with local operator and developers.

Funds with different strategies and significantly lower capital costs are now entering the market.

In my view, the conclusion we can draw from the activity of recent years is that funds are here to stay and will remain key players in our real estate market for some time to come. However, they will share the limelight with local players who, with less-demanding yield requirements and growing capital strength, pose stiff competition for international funds in many market segments.

 

TTR – What do you see as the highest-potential market segments in the real estate sector at the moment?

Without doubt, the residential development sector and, within this, investment in portfolios comprising land in the planning process and its management through to obtaining serviced development land status.

Residential development, especially in secondary markets that still have a long way to go before recovering pre-crisis levels, will continue offering annual yields in excess of 10% and attractive terms and conditions for financing construction and development costs.

 

TTR – What are the most common forms of financing used to acquire real estate assets?

The lion’s share of investment transactions are completed using mortgage financing, with international banks tending to focus on retail assets and Spanish commercial banks dominating the residential development financing market.

International investment funds offer financing alternatives for investment tranches that are not covered by commercial banks.

Colliers International Spain, for example, is the Loan Manager of an alternative financing fund belonging to Marathon Asset Management aimed at financing the acquisition of residential land and directed at specialist residential developers.

Corporate financing and bond issues are restricted to companies with big balance sheets, mainly listed companies.

 

TTR – Another sign of the real estate sector’s strength is without doubt the amount of SOCIMIs that have listed on the Spanish Stock Exchange (MAB) over the past two years. What advantages do SOCIMIs bring to the market?

The MAB is an alternative option for SOCIMIs to meet their liquidity and shareholder requirements, especially for SMEs or companies looking to achieve an optimised fiscal structure.

Going forwards, we believe that many of them will be subject to Mergers & Acquisitions, with companies looking to optimise their structure in order to increase their liquidity in the market and offer an alternative to the traditional investment option, with a lower capital cost.