TTR Dealmaker Q&A con Álvaro Bruzon Barreras,
socio director de West Oak Partners
Álvaro Bruzon Barreras
West Oak Partners
Álvaro Bruzon es Socio Director de West Oak Partners, una boutique de referencia en el sector inmobiliario español.
Desde su creación, West Oak Partners ha construido una práctica centrada en Real Estate, Corporate y M&A. El despacho asesora a inversores, promotores, fondos y compañías nacionales e internacionales y trabaja con una amplia variedad de activos, entre ellos residenciales, oficinas, locales comerciales, activos industriales y logísticos, hoteles, residencias y centros comerciales y de ocio.
El resultado es un modelo de asesoramiento multidisciplinar, práctico y orientado al negocio, basado en un conocimiento profundo del mercado y en una relación cercana y personalizada con el cliente.
La especialización del equipo y la experiencia acumulada se reflejan en el volumen de trabajo desarrollado durante 2026: al cierre de septiembre, West Oak Partners ha asesorado en más de 108 operaciones de compraventa y ha cerrado más de 57 operaciones de arrendamiento, incluyendo operaciones sobre activos y carteras de distinta naturaleza y operaciones para algunos de los principales inversores, promotores, fondos y compañías nacionales e internacionales presentes en el mercado español.
TTR: Los datos de TTR Data hasta agosto reflejan 1.938 transacciones por EUR 63.787m en el mercado español, un 17% menos en número y un 9% menos en importe respecto a 2025. En este contexto, el sector inmobiliario se mantiene como el más activo del año, con 454 operaciones. ¿Cuál es su valoración sobre el desempeño del mercado de M&A y, en particular, del segmento inmobiliario en los primeros meses de 2026? ¿Qué dinámicas están marcando la pauta para inversores y asesores?
Aunque los datos agregados reflejan una cierta moderación en el número de operaciones e importe, el mercado español de M&A sigue mostrando una notable resiliencia. Tras años de elevada actividad, creemos que es lógico observar una fase de mayor selectividad por parte de los inversores. En nuestra opinión, la reducción en el número de operaciones no debe interpretarse necesariamente como una pérdida de dinamismo, sino como un proceso de ajuste hacia transacciones de mayor calidad, en un entorno que cada vez es más sofisticado, con un análisis más riguroso de riesgos, estructuras y expectativas de creación de valor.
Este ajuste en el número de operaciones también refleja un entorno financiero más exigente, marcado por un repunte en los costes de financiación que obliga a los inversores a ser más selectivos y a priorizar activos con retornos más claros y estructuras más robustas.
En el ámbito inmobiliario, España continúa mostrando fundamentos muy sólidos. El inmobiliario continúa siendo el sector más activo, gracias a una clara recuperación del apetito inversor apoyada en factores estructurales como el atractivo turístico, el dinamismo demográfico de determinadas áreas, la fortaleza del consumo y la existencia de oportunidades de reposicionamiento de activos.
Estamos observando además un mercado cada vez más sofisticado, en el que la especialización resulta determinante. Los inversores demandan asesores con conocimiento profundo de cada tipología de activo y capacidad para gestionar procesos ágiles y complejos. En nuestro caso, desde West Oak Partners hemos observado una actividad particularmente intensa en operaciones de retail, especialmente en porfolios y activos con potencial de reposicionamiento o mejora de gestión.
TTR: Las Asset Acquisitions muestran una divergencia clara: 584 transacciones hasta agosto, un 8% menos en número, pero con un capital movilizado que crece un 40%, hasta EUR 10.963m. ¿Qué tipologías de activo —retail, logístico, residencial, hotelero, oficinas— están concentrando la inversión en España este año y qué está explicando este aumento del tamaño medio de las operaciones inmobiliarias?
El mercado presenta un comportamiento heterogéneo según la clase de activo. El sector logístico continúa beneficiándose de tendencias estructurales vinculadas al comercio electrónico y a la reorganización de cadenas de suministro. El hotelero mantiene una elevada atracción gracias a la fortaleza del turismo en España. El residencial sigue siendo muy dinámico, especialmente en segmentos como living, flex living o student housing.
Especialmente en retail estamos observando un renovado interés inversor, particularmente en activos dominantes, parques comerciales, medianas superficies y establecimientos en ubicaciones high-street de primer nivel. El retail está mostrando un comportamiento especialmente interesante, impulsado por la fortaleza del consumo, la evolución positiva de las rentas en determinadas ubicaciones y el interés por activos con arrendatarios sólidos y rentabilidades atractivas.
El incremento del volumen medio de las operaciones responde, en nuestra opinión, a varios factores: la vuelta de grandes inversores institucionales, una progresiva normalización del mercado de financiación, pese al reciente encarecimiento del coste de la deuda, que está llevando a los inversores a concentrarse en activos de mayor escala y calidad y la existencia de procesos competitivos sobre activos de gran calidad. También estamos viendo un mayor número de operaciones de porfolio, lo que naturalmente eleva el tamaño agregado de las transacciones.
TTR: Como despacho destacado en el sector de real estate español, ¿cuáles diría que son los principales retos regulatorios, de financiación o de estructura que enfrentan hoy las transacciones inmobiliarias en España? ¿En qué tipo de operaciones están observando mayor sofisticación o sensibilidad en la negociación?
Las operaciones inmobiliarias son hoy en día más complejas que hace unos años, y esta evolución es algo que hemos vivido de primera mano en West Oak Partners. Los años 2025 y 2026 están resultando ser años históricos para el despacho. Hemos tenido la oportunidad de asesorar en algunas de las transacciones más importantes del sector; participamos en un número récord de operaciones y, hoy en día, nos hemos consolidado como una firma boutique líder en asesoramiento inmobiliario.
Los procesos de adquisición están más regulados en todas sus fases. Los inversores exigen un análisis mucho más detallado no sólo de cuestiones técnicas del activo sino también de cuestiones inmobiliarias, organizativas, arrendaticias, urbanísticas, medioambientales y fiscales. Además, el repunte de los costes de financiación está impulsando estructuras más sofisticadas, con mayor peso del equity, combinaciones de financiación bancaria y privada, y mecanismos de mitigación de riesgo que permitan cerrar operaciones en un entorno más exigente.
Entre los principales retos destacan la seguridad jurídica, la diversidad regulatoria entre comunidades autónomas y ayuntamientos, la creciente importancia de los criterios ESG y la necesidad de estructurar adecuadamente operaciones con distintos perfiles de riesgo.
Desde una perspectiva jurídica, también apreciamos una sofisticación creciente en las estructuras contractuales. Es cada vez más frecuente negociar mecanismos específicos de ajuste de precio y estructuras de earn-out vinculadas al desarrollo o reposicionamiento de activos, regímenes de declaraciones y garantías muy desarrollados, garantías específicas, y seguros de warranty & indemnity (W&I).
TTR: Las empresas españolas han elegido Estados Unidos y Reino Unido como principales destinos de inversión en 2026, mientras el inversor internacional sigue siendo protagonista en el real estate nacional. ¿Han notado desde West Oak Partners un cambio en el perfil del comprador predominante en el sector inmobiliario en lo que va de año? ¿Qué rol están jugando los fondos e inversores institucionales frente al capital privado y los compradores corporativos?
España continúa siendo uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria en Europa y el capital internacional mantiene un papel predominante, especialmente en operaciones de cierto volumen.
Estamos viendo una combinación muy interesante entre grandes inversores institucionales fondos, aseguradoras, gestoras de activos y capital soberano y operadores especializados que buscan nichos concretos de mercado. Al mismo tiempo, el capital privado y los family offices siguen siendo actores muy relevantes, especialmente en operaciones de tamaño medio y en estrategias de valor añadido.
Los inversores institucionales suelen buscar plataformas, porfolios o activos de gran escala, mientras que el capital privado y determinados compradores corporativos muestran una gran agilidad para identificar oportunidades concretas o ejecutar estrategias de valor añadido.
Más que un cambio radical en el perfil del comprador, lo que apreciamos es una mayor especialización. Hoy los inversores conocen mejor los distintos segmentos del mercado español; son más exigentes en el análisis y buscan activos alineados con tesis de inversión muy definidas.
Desde nuestra experiencia, el retail ha sido uno de los segmentos con mayor actividad, con un elevado número de procesos competitivos y una creciente sofisticación de los inversores, tanto nacionales como internacionales.
TTR: ¿Qué perspectivas manejan para el último tramo de 2026 y el inicio de 2027 en el mercado inmobiliario español? ¿Cuáles son los factores locales o globales —tipos de interés, valoraciones, marco regulatorio, contexto geopolítico— que podrían impulsar o frenar la actividad transaccional en el sector?
Las perspectivas son razonablemente positivas. Si los tipos de interés se estabilizan tras el reciente repunte en los rendimientos de los bonos, no se producen disrupciones geopolíticas relevantes y continúa existiendo liquidez en el mercado, es previsible que la actividad transaccional siga siendo sólida.
España continúa siendo un mercado con gran capacidad de atracción de capital internacional gracias a sus fundamentos: crecimiento económico relativo, fortaleza del sector turístico, capacidad para atraer capital internacional, profundidad del mercado inmobiliario y amplitud de oportunidades en diferentes clases de activos.
No obstante, seguirán siendo factores relevantes la evolución macroeconómica, el contexto geopolítico, las políticas monetarias y cualquier cambio regulatorio que pueda afectar a la seguridad jurídica o a la rentabilidad esperada de las inversiones. Además, la evolución del coste de la financiación será un factor crítico: un entorno más caro favorece operaciones con menor apalancamiento, inversores con acceso a capital institucional y estrategias de creación de valor más sofisticadas.
En conjunto, creemos que el mercado continuará siendo muy activo, aunque probablemente con inversores cada vez más selectivos y con un mayor peso de operaciones complejas, procesos competitivos y estrategias de creación de valor. En cualquier caso, creemos que la tendencia de fondo es clara: el mercado inmobiliario español está entrando en una etapa de mayor profesionalización y sofisticación, en la que la especialización sectorial y la capacidad de ejecución serán elementos diferenciales para inversores y asesores.
English version
Álvaro Bruzon Barreras
West Oak Partners
Álvaro Bruzon is the Managing Partner of West Oak Partners, a leading boutique firm in the Spanish real estate sector.
Since its inception, West Oak Partners has built a practice centred on Real Estate, Corporate and M&A, with solid experience in the Spanish real estate market. The firm advises investors, developers, funds, and national and international companies, and works with a wide variety of assets, including residential properties, offices, retail premises, industrial and logistics assets, hotels, residential care facilities, and shopping and leisure centres.
The result is a multidisciplinary, practical, and business-oriented advisory model, based on in-depth market knowledge and a close, personalised relationship with the client.
The team’s specialisation and accumulated experience are reflected in the volume of work carried out during 2026: as at the end of September, West Oak Partners had advised on more than 108 sale and purchase deals and had completed more than 57 lease transactions, including deals involving assets and portfolios of various kinds and transactions for some of the leading national and international investors, developers, funds, and companies operating in the Spanish market.
TTR: Data from TTR Data up to August shows 1,938 transactions totalling EUR 63,787m in the Spanish market, down 17 per cent in number and 9 per cent in value compared with 2025. Against this backdrop, the real estate sector remains the most active of the year, with 454 deals. What is your assessment of the performance of the M&A market and, in particular, the real estate segment in the first few months of 2026? What dynamics are setting the tone for investors and advisers?
Although the aggregate data reflect a certain moderation in the number of transactions and total value, the Spanish M&A market continues to show remarkable resilience. Following years of elevated activity, we believe it is logical to see a period of greater selectivity among investors. In our view, the decline in the number of deals should not necessarily be interpreted as a loss of momentum, but rather as an adjustment towards higher-quality transactions in an increasingly sophisticated environment characterised by more rigorous analysis of risks, structures, and value-creation expectations.
This adjustment in the number of transactions also reflects a more challenging financial environment, characterised by a rise in funding costs which is forcing investors to be more selective and to prioritise assets with clearer returns and more robust structures.
In the real estate sector, Spain continues to demonstrate very solid foundations. Property remains the most active sector, thanks to a clear recovery in investor appetite underpinned by structural factors such as the country’s appeal to tourism, the demographic dynamism of certain areas, resilient consumer spending, and the availability of asset repositioning opportunities.
We are also seeing an increasingly sophisticated market, in which specialisation is a key factor. Investors are seeking advisers with in-depth knowledge of each asset class and the ability to manage complex processes efficiently and effectively. At West Oak Partners, we have observed particularly intense activity in retail transactions, especially in portfolios and assets with potential for repositioning or improved management.
TTR: Asset acquisitions show a clear divergence: 584 transactions up to August, 8 per cent fewer in number, but with capital mobilised rising by 40 per cent to EUR 10,963m. Which asset classes – retail, logistics, residential, hospitality, offices – are attracting the most investment in Spain this year, and what is driving this increase in the average size of property transactions?
The market is performing unevenly depending on the asset class. The logistics sector continues to benefit from structural trends linked to e-commerce and the reorganisation of supply chains. The hotel sector remains highly attractive, supported by the strength of tourism in Spain. The residential sector also remains very dynamic, particularly across segments such as living, flex living, and student housing.
In retail, in particular, we are seeing renewed investor interest, especially in anchor assets, retail parks, mid-sized retail units, and premises in prime high-street locations. The retail sector is performing particularly well, driven by strong consumer spending, positive rental growth in certain locations, and interest in assets with solid tenants and attractive yields.
In our view, the increase in average transaction volume is due to several factors: the return of major institutional investors; a gradual normalisation of the financing market, despite the recent rise in the cost of debt, which is leading investors to focus on larger-scale, higher-quality assets; and the existence of competitive bidding processes for high-quality assets. We are also seeing a greater number of portfolio transactions, which naturally increases the aggregate size of the transactions.
TTR: As a leading law firm in the Spanish real estate sector, what would you say are the main regulatory, financing or structural challenges facing property transactions in Spain today? In what types of transactions are you observing greater sophistication or sensitivity in negotiations?
Real estate transactions are more complex today than they were a few years ago, and this evolution is something we have experienced first-hand at West Oak Partners. 2025 and 2026 are proving to be historic years for the firm. We have had the opportunity to advise on some of the most significant transactions in the sector; we are involved in a record number of transactions, and we have now established ourselves as a leading boutique in real estate advice.
Acquisition processes are more heavily regulated at every stage. In addition, investors demand a much more detailed analysis not only of technical aspects of the asset but also of property-related, organisational, tenancy, town planning, environmental and tax issues. Furthermore, the rise in financing costs is driving the adoption of more sophisticated structures, with a greater proportion of equity, combinations of bank and private financing, and risk mitigation mechanisms that enable deals to be finalised in a more challenging environment.
Key challenges include legal certainty, regulatory diversity across autonomous communities and local councils, the growing importance of ESG criteria, and the need to structure transactions appropriately according to different risk profiles.
From a legal perspective, we are also seeing greater sophistication in contractual structures. It is becoming increasingly common to negotiate specific price adjustment mechanisms and earn-out structures linked to the development or repositioning of assets, highly developed representations and warranties regimes, specific guarantees, and warranty and indemnity (W&I) insurance.
TTR: Spanish companies have chosen the United States and the United Kingdom as their main investment destinations for 2026, whilst international investors continue to play a leading role in the domestic real estate market. Has West Oak Partners noticed a change in the profile of the predominant buyer in the real estate sector so far this year? What role are funds and institutional investors playing compared to private equity and corporate buyers?
Spain remains one of Europe’s leading destinations for property investment, and international capital continues to play a predominant role, particularly in larger transactions.
We are seeing a very interesting mix of large institutional investors including funds, insurers, asset managers, and sovereign wealth funds — and specialised operators targeting specific market niches. At the same time, private capital and family offices remain key players, particularly in mid-sized transactions and value-added strategies.
Institutional investors tend to seek out platforms, portfolios, or large-scale assets, while private capital and certain corporate buyers demonstrate considerable agility in identifying specific opportunities or executing value-added strategies.
Rather than a radical shift in the buyer’s profile, what we are seeing is greater specialisation. Today, investors have a better understanding of the various segments of the Spanish market; they are more rigorous in their analysis and seek assets aligned with clearly defined investment theses.
From our experience, retail has been one of the most active segments, with a high number of competitive processes and increasing sophistication among both domestic and international investors.
TTR: What is your outlook for the final part of 2026 and the start of 2027 in the Spanish real estate market? What local or global factors — interest rates, valuations, the regulatory framework, the geopolitical context — could drive or hinder transaction activity in the sector?
The outlook is reasonably positive. If interest rates stabilise following the recent rise in bond yields, there are no significant geopolitical disruptions, and market liquidity persists, transaction activity is expected to remain solid.
Spain continues to be a highly attractive market for international capital, supported by strong fundamentals, including relative economic growth, the strength of the tourism sector, its ability to attract international capital, the depth of the real estate market, and the breadth of opportunities across different asset classes.
Nevertheless, macroeconomic developments, the geopolitical context, monetary policies, and any regulatory changes that may affect legal certainty or the expected return on investments will remain key factors. In addition, the trend in the cost of funding will be a critical factor: a more expensive environment favours transactions with lower leverage, investors with access to institutional capital, and more sophisticated value-creation strategies.
Overall, we expect the market to remain highly active, although investors are likely to become increasingly selective, with a greater emphasis on complex transactions, competitive processes, and value-creation strategies.
In any case, we believe the underlying trend is clear: the Spanish real estate market is entering a phase of greater professionalisation and sophistication, in which sector-specific expertise and the ability to execute deals will be key differentiators for investors and advisers.
