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Entrevista con Pablo Coballasi de PC Capital

Pablo Coballasi de PC Capital

Pablo Coballasi ha trabajado como inversionista de private equity, banquero de inversiones y consultor en Estados Unidos y América Latina. Cofundó y ayudó a construir PC Capital en México.

TTR – Sr. Coballasi, según nuestros registros México ha registrado una mejora en el mercado de M&A en lo que llevamos de año, respecto al mismo período de al año anterior. En rasgos generales ¿a qué cree que se debe esta evolución?

El mercado de M&A en México ha registrado más de 136 transacciones de enero a mayo de 2018. Este volumen es un 24% superior al registrado en los primeros 5 meses de  2017  en número de operaciones y de 11% en  el monto de las operaciones registradas. Este incremento en volumen se debe al fuerte dinamismo transaccional de la economía  Mexicana y a su continuo crecimiento, en especial en los sectores financieros y manufacturaros, los cuales continúan creciendo a tasas por arriba del crecimiento de país. Durante el primer trimestre del año, la economía registro un crecimiento real del 1.3%, una ligera desaceleración respecto del 1.5% del cuarto trimestre y del 1.6% del tercer trimestre del 2017, en el marco del periodo de elecciones por el cual atraviesa y la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte.

TTR – El mercado transaccional mexicano ha reflejado un destacable aumento en el número de operaciones ocurridas en el sector industria, en particular en el del vidrio, cerámica, papel, plásticos y maderas ¿qué factores considera que han motivado este interés?

Las perspectivas del mercado mexicano de los sectores manufactureros han seguido mostrando signos de fortaleza en general y en comparación con el resto de algunas industrias en México y el mundo en donde estos sectores han dejado de crecer. El sector industrial manufacturero en general lleva registradas 10 transacciones a Mayo del 2018, lo  cual representa 400% más que las registradas en el 2017. Este sector ha crecido consistentemente en México por arriba del crecimiento de la encomia durante el 2017 a una tasa real del 2.9%.

TTR – También en relación a la actividad de los rubros mexicanos, a diferencia del año anterior, que fue el todavía muy activo sector inmobiliario, en 2018 el que mayor volumen de operaciones ha registrado hasta ahora ha sido el financiero y de seguros ¿a qué cree que se debe?

El sector financiero y de seguros sigue teniendo un fuerte dinamismo en México

El sector financiero y de seguros sigue teniendo un fuerte dinamismo en México. Las transacciones en el sector han crecido 50% con respecto al número de transacciones que se hicieron el año anterior y el PIB del sector ha crecido por arriba del 11.8% en los últimos 5 años, al 7.8% en el 2017 y al 4.1% en el primer trimestre del 2018. El gran impulsor de este sector durante los últimos 10 años ha sido la falta de bancarización del mercado mexicano y la consolidación del sector, el cual continúa estando altamente fragmentado. En México únicamente el 39% de la población económicamente activa tiene acceso a una cuenta de banco, lo cual representa una gran oportunidad para negocios como el de micro finanzas y empeños, entre otros nichos del sector financiero. En PC Capital, el sector financiero ha sido una de los más activos para nosotros en los últimos 3 años, habiendo contemplado 3 operaciones en este sector en el 2018, incluyendo dos compra por parte de First Cash, el líder del sector de empeños a nivel mundial y la compra de CAME por parte de Te Creemos, la cual forma parte de nuestro portafolio de empresas de capital privado y es ya la segunda mico financiera más grande del país.

TTR – Para concluir, ¿podría hacer una breve previsión de la marcha del mercado de M&A lo que queda de año en México?

La segunda mitad del 2018 será especialmente interesante para México. Dependiendo de los resultados de las elecciones presidenciales de julio, el mercado estará a la expectativa no solo de los resultados electorales, sino también de las primeras acciones del nuevo gobierno. Sin embrago, el país sigue presentando una perspectiva macroeconómica sólida y una proyección de crecimiento de largo plazo que seguirá siendo atractiva para los inversionistas internacionales y nacionales en diversas industrias. La solidez de las instituciones mexicanas es valorada a nivel internacional y esto debiera brindarles confianza a los inversionistas independientemente de quien constituya el nuevo gobierno para el país.  México seguirá siendo un destino de preferencia dentro de los mercados emergentes.

TTR Entrevista – Antonio Sánchez Montero – Pinsent Masons

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Entrevista con Antonio Sánchez Montero, socio responsable del departamento de Corporate de Pinsent Masons en España. 

Antonio Sánchez-Montero, socio en Pinsent Masons España

 

Antonio está especializado en el asesoramiento en fusiones y adquisiciones, participando en transacciones, tanto nacionales como internacionales, para firmas de private equity y venture capital, así como para clientes industriales. 

 

 

 

TTR – ¿Cómo describiría la actividad del mercado de M&A español en el primer semestre del año? ¿Las sensaciones son positivas?

A.S. – El patrón de actividad sigue siendo positivo en el primer semestre. Los mismos factores que impulsaron el mercado a lo largo de 2017 siguen vigentes y no parecen haber perdido tracción: en particular, la existencia de financiación bajo condiciones atractivas y la percepción de que la recuperación económica, si no su crecimiento, está consolidada. La crisis previa, unida a la propia recuperación, ha propiciado también una mejora en la posición (incluyendo una mayor internacionalización) de las propias compañías que pueden ser objeto de operaciones corporativas y por tanto incrementado tanto su atractivo como el interés inversor.

 

TTR – ¿Cree usted que la reciente formación de un nuevo Gobierno en nuestro país puede incidir de algún modo en el mercado de M&A en el corto y/o medio plazo? ¿Cómo?

A.S. – En principio, la formación de un nuevo gobierno garantiza una cierta estabilidad, que probablemente se mantenga hasta el final de la legislatura. En un entorno estable, el impacto en el mercado debería ser inapreciable, si bien puede tener una cierta incidencia en la adopción de determinadas medidas legislativas que podían haber quedado confirmadas en un futuro próximo (por ejemplo, el ajuste de los pagos a cuenta en el impuesto de sociedades, que podría demorarse). La “debilidad” del nuevo gobierno o, más bien, sus dificultades para adoptar nuevas medidas de calado, pueden garantizar, paradójicamente, que el entorno en el que el mercado ha venido creciendo se mantenga estable.

TTR – En el primer semestre del año han surgido numerosas informaciones acerca de firmas de private equity que se encuentran en el proceso de levantamiento de fondos. ¿De dónde suele provenir esta financiación? ¿Cree usted que la segunda mitad del año nos deparará grandes operaciones en este segmento de mercado?

“Las fuentes de financiación tradicionales siguen presentes en el mercado, pero sí se aprecia un mayor protagonismo de otros actores (family offices)”

A.S. – El interés en la industria se mantiene: representa un sector de actividad altamente profesionalizado, en el que además la crisis ha servido tanto para mejorar significativamente el proceso de análisis de las operaciones y su gestión posterior, como para promover innovación e imaginación. Las fuentes de financiación tradicionales siguen presentes en el mercado, pero sí se aprecia un mayor protagonismo de otros actores (family offices). En cualquier caso, la captación de inversores está apoyándose además en estrategias más flexibles, esquemas de co-inversión, SMAs, o esquemas de titulización de series específicas de deuda vinculada exclusivamente a una inversión, lo que de alguna forma también amplia la base de posibles inversores. Estos se ampliarán o contraerán conforme los ciclos cambien, pero al menos el espectro de posibles inversores se habrá ampliado en todo caso.

TTR – A priori, ¿qué sectores diría usted que son más susceptibles en la actualidad de beneficiarse de inversiones de firmas de private equity? ¿Cuáles considera que tienen un mayor potencial?

A.S. – Dos preguntas que deberían tener una misma respuesta y cuya formulación podría invertirse: aquellos sectores que ofrecen un mayor potencial deberían ser al mismo tiempo los que mayor atractivo actual presentaran para las firmas de capital riesgo. Si nos atenemos al número de operaciones y no a su volumen (aspecto que para responder a esta pregunta me parece secundario), apuntaría hacia la tecnología (o compañías fuertemente apalancadas en actividades en la que la tecnología es un elemento distintivo), restauración, salud e infraestructuras sanitarias o energía. Sin embargo, también creo que algunos sectores se benefician de un efecto emulación, que, obviamente, puede dificultar un adecuado retorno de la inversión. Siendo cierto que los inversores también han flexibilizado sus estrategias de creación de valor, incluso de permanencia en los activos, el ímpetu inversor en algunas industrias está elevando precios más allá de la propia tendencia al alza a la que asistimos de forma generalizada. Esta circunstancia exigirá una mayor imaginación.

TTR – En base a la experiencia que acredita usted en el segmento venture capital. ¿cómo definiría usted la posición actual del mercado español en este segmento de mercado? ¿cree que aún hay margen para que los players locales impulsen su crecimiento o considera que éste se basará en la interacción con inversores internacionales?

“Por ahora, me temo, sin un grupo de Friends & Family el emprendedor está perdido…”

A.S. – No creo que España ocupe precisamente un papel relevante en este segmento: ni en términos de proyectos/compañías ni en número y calidad de los inversores. Ello quiere decir que nuestro margen de crecimiento es muy significativo y lo será más si proliferan las iniciativas que propician el emprendimiento tanto desde el ámbito de la educación como del inversor. El grado de talento es idéntico al de otros países, pero no probablemente la educación para ser audaces: eso ralentiza tanto el atrevimiento, la valentía para aventurarse en una empresa, como el valor para confiar en el emprendedor e invertir en él. Mientras que en segmento del capital riesgo los partícipes españoles son especialmente protagonistas (más si cabe en algunos segmentos del mercado), en el ámbito del venture capital la interacción con inversores internacionales se me antoja fundamental. Por ahora, me temo, sin un grupo de Friends & Family el emprendedor está perdido…

 

TTR interviews Antonio Sánchez Montero partner at Pinsent Masons in Spain.

Antonio specializes in M&A and venture/private equity work, corporate transactions, as well as in general company law matters and commercial contracts.

TTR – How would you describe the activity of the Spanish M&A market in 1H18? Is the outlook positive?

A.S. – The pattern of activity continues to be positive in the first six months. The same factors that drove the market during 2017 remain in force and do not seem to have lost traction: in particular, the existence of funding under attractive conditions and the perception that economic recovery, if not its growth, is strong. The previous crisis, together with its recovery, has also led to an improved position (including greater internationalisation) for the companies that can themselves be the target of corporate deals, thereby increasing both their attractiveness and investor interest.

TTR – Do you believe the recent formation of a new government in our country could influence the M&A market in any way in the short to medium term? How?

A.S. – In principle, the formation of a new government guarantees a certain stability that is likely to be maintained until the end of the legislature. In a stable environment, the impact on the market should be negligible, although it may have a certain impact on the implementation of certain legislations, which might have been confirmed in the near future (such as the adjustment of payments on account for corporation tax, which could be delayed). The “weakness” of the new government, or rather its difficulties in adopting new stricter measures, can, on the other hand, guarantee that the environment in which the market has been growing remains stable.

TTR – In 1H18, there were numerous reports regarding private equity firms that are in the process of raising capital. Where does that funding usually come from? Do you believe 2H18 holds large transactions in this market segment?

A.S. – Interest in the industry remains: it represents a sector of highly professionalised activity, in which the crisis has also served to significantly improve the process of analysis of operations and its subsequent management, as well as to promote innovation and imagination. Traditional funding sources are still present in the market, but there is a greater prominence of other players (such as family offices). In any case, attracting investors now relies on more flexible strategies, such as co-investment schemes or securitization schemes for specific series of debts linked exclusively to an investment. In some ways, this broadens the base for potential investors. As the cycles change, these will go on to expand or contract, but in any event, at least the range of potential investors will have grown.

TTR – Which sectors would you say are more susceptible to benefit from private equity investment at present? Which have greater potential?

A.S. – Two questions that should have the same answer and that could be reversed in order: the sectors that offer the greatest potential should also be those that are currently most attractive for venture capital firms. If we stick to the number of operations, rather than volume (an aspect that seems secondary to me in answering this question), it would point towards technology (or companies strongly engaged in technological activities), catering, health, healthcare infrastructure and energy. However, I also believe that some sectors benefit from an imitation effect, which obviously could hinder an adequate return on investment. While it is true that investors have made their strategies of creating value more flexible, the momentum of investment in some industries is raising prices even beyond the upward trend that we have generally witnessed. This will demand greater imagination.

TTR – Based on your experience in venture capital, how would you define the current position of the Spanish market in this market segment? Do you believe there is still margin for local players to drive its growth or do you consider growth will come from the interaction with international investors?

A.S. – I don’t think that Spain really plays a key role in this area – either in terms of projects and companies, or in the number and quality of investors. This means our growth margin is significant and will be even more so if the initiatives that support entrepreneurship, both from education and the investor, thrive.  The level of talent is identical to other countries, but, to be bold, the level of education is probably not: this dilutes the audacity and courage to venture into a company, as well as the courage to trust in an entrepreneur and invest in them. While Spanish participants in venture capital are particularly prominent (more so than in other areas of the market), interaction with international investors seems fundamental to me. For now, I’m afraid, without a group of “friends and family” the entrepreneur is lost…

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Entrevista con Juan Manuel de la Rosa y Felipe Quintero, socios de DLA Piper Martinez Beltrán.

Felipe Quintero y Juan Manuel de la Rosa

En primer lugar ¿cuáles son sus percepciones personales en cuanto a la actividad del mercado de M&A colombiano en lo que llevamos de año?

El primer semestre de 2018 ha tenido un dinamismo relevante en materia transaccional. Tanto los fondos de capital privado como jugadores estratégicos nacionales y extranjeros avanzaron cerrando operaciones en diversas industrias tales como servicios financieros, salud, tecnología, agroindustria, logística, y comercio al por menor. Cabe aclarar que algunas de las operaciones se han derivado de la reactivación de procesos que venían de 2017 cuando se tuvo algún nivel de incertidumbre derivada del proceso de paz y determinados aspectos macroeconómicos que apuntaban a una desaceleración de la economía.

Es importante mencionar que, según proyecciones del Banco Mundial, el crecimiento que observará la economía colombiana en el 2018 será del 2.9% (mayor al crecimiento del 2017), con un mayor dinamismo derivado por el aumento de los precios de las materias primas, la inversión en infraestructura, la recuperación de la demanda externa, el crecimiento de la clase media, las reducciones de las tasas de interés, el control de la inflación, entre otros aspectos, lo cual a su turno generará un entorno muy favorable a la actividad transaccional. En general los inversionistas extranjeros ven en Colombia un sitio muy interesante para acometer sus inversiones y confían en que se mantenga de esta manera.

Así mismo, Colombia recientemente ingresó a la OCDE, lo cual conllevará un aumento en la confianza inversionista en el país y permitirá que Colombia pueda acceder a mejores condiciones e instrumentos financieros en los mercados internacionales.

No obstante lo anterior, en el último mes, el proceso electoral relativo a la elección del próximo presidente de Colombia se ha caracterizado por una marcada polarización política, lo que ha generado algún nivel de incertidumbre pero aún así la actividad transaccional continúa con una dinámica positiva, de la mano con buenas noticias en materia de crecimiento durante el primer trimestre de 2018.

 

En cuanto a Latinoamérica en general, nuestros últimos informes han evidenciado que Colombia, México y Perú se encuentran al frente del resto de países en cuanto a la marcha del mercado ¿Cuáles consideran que son las causas de este adelantamiento?

Los tres países tienen perspectivas de crecimiento atractivas en términos comparativos para la región y adicionalmente se ha presentado un rápido crecimiento de la clase media lo que evidentemente los convierte en sitios donde los inversionistas buscan expandirse y diversificarse. Adicionalmente, el esfuerzo que están haciendo dichos países, junto con Chile, de fortalecer la Alianza del Pacífico, genera una plataforma muy atractiva para la inversión y la consolidación regional ante el potencial de integración comercial y bursátil que ofrece. En particular, el caso de Perú y Colombia es similar en la medida en que vienen de un 2017 marcado por una desaceleración económica e incertidumbre política, a un 2018 donde los inversionistas (en particular, aquellos que están consolidando procesos de expansión regional) ven un alto potencial en ambas economías.

Sin perjuicio de lo anterior, para el caso de México, y aunque la perspectiva de dinamismo de la economía mexicana continúa siendo atractiva entre otras razones por las modificaciones en los mercados de energía y telecomunicaciones, los inversionistas internacionales continúan a la expectativa de la manera como México bajará la dependencia del exterior, particularmente en su relación económica con  Estados Unidos.

En el caso contrario, Brasil, Argentina y Chile, han sufrido un estancamiento, incluso disminución en Chile, del volumen de M&A ¿Creen que se trata de algo circunstancial que se revertirá a lo largo de 2018? ¿O existen motivos de peso que expliquen la situación?

La actividad transaccional en los 3 países en el primer semestre de 2018 ha estado activa. En particular Chile es un país que ofrece un gran clima de negocios en términos comparativos para la región lo que inevitablemente la convierte en un país muy atractivo para la actividad transaccional. La coyuntura reciente de Argentina puede que cree algún nivel de incertidumbre pero en la medida en que se siga consolidando la confianza que le había venido dando el gobierno actual a la actividad empresarial y a la inversión, estamos seguros que continuará una senda de crecimiento para la actividad transaccional. Por su parte Brasil ha tenido una recuperación gradual de su economía y de su institucionalidad lo que sin lugar a dudas repercutirá en su actividad transaccional para seguirse caracterizando como el líder indiscutible de las operaciones de M&A de la región. De hecho, la actividad transaccional reciente de Brasil ya evidencia dicha recuperación.

 

En los cinco primeros meses del año, se ha registrado en Colombia un importante incremento de deals en el sector de la Distribución y venta al por menor y en el sector de la Salud, respecto al mismo periodo de 2017 ¿A qué creéis que se debe? ¿Qué otros sectores tienen mayor potencial de crecimiento a medio plazo en el país?

 Efectivamente han sido dos sectores muy activos en Colombia. Las transacciones en el sector de venta al por menor obedecen al fortalecimiento y rápido crecimiento de la clase media y el consecuente dinamismo del consumo.

Por su parte, el sector salud y en general las instituciones de dicho sistema han ganado credibilidad, se han realizado reformas relevantes que hagan más sólido el sistema de financiación, y la cartera del sector ha disminuido. De hecho, es un sector que ha levantado especial interés de los fondos de capital privado.

Así mismo, el sector de tecnología se ha convertido en uno de los sectores de mayor atractivo y dinamismo en Colombia, impulsado por la búsqueda del aumento de la base de clientes de mercados existentes y de un atractivo talento en la industria.

Sobre otros sectores con alto potencial transaccional, resaltaríamos infraestructura, servicios financieros, agroindustria y logística.

 

Por último, ¿cuáles son sus pronósticos para lo que queda de año en cuanto al comportamiento del mercado Latinoamericano?

Consideramos que el 2018 terminará siendo un año positivo en materia transaccional, con importantes transacciones donde la Alianza del Pacífico seguirá siendo un referente. Esperemos que aquellos países cuya coyuntura electoral están generando algún nivel de incertidumbre puedan superarla de forma satisfactoria para que los factores positivos que hemos mencionado (crecimiento de la clase media, bajas tasas de interés, mayor institucionalidad, tendencia alcista del precio de los principales commodities, reformas legales, etc) permitan que la región se siga consolidando como un destino atractivo de inversión

Informe mensual TTR – España – Abril 2018

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El importe de operaciones de M&A en España se incrementa en un 7,86% en abril de 2018

 

  • En el mes se han contabilizado 131 transacciones valoradas en EUR 5.080m
  • El sector Inmobiliario es el más activo de abril, con 44 transacciones
  • El periodo registra 8 operaciones de Private Equity y 19 de Venture Capital

 

City of Arts and Sciences, Valencia, by Emilio García

 

El mercado transaccional español ha registrado en abril un total de 131 fusiones y adquisiciones, entre anunciadas y cerradas, por un importe agregado de EUR 5.080m, según el informe mensual de TTR (Transactional Track Record) en colaboración con Intralinks. Estas cifras suponen un aumento del 7,86% en el capital movilizado y una disminución del 25,57% en el número de operaciones con respecto al mismo periodo de 2017.

Por su parte, en los cuatro primeros meses del año se han contabilizado un total de 631 transacciones, de las cuales 244 registran un importe conjunto de EUR 20.070m, lo que implica decrementos del 17,19% en el número de operaciones y del 25,60% en el importe de las mismas, con respecto al mismo periodo del año pasado.

En términos sectoriales, el Inmobiliario ha sido el más activo del año, con un total de 193 transacciones, seguido por el de Tecnología, con 85, y el de Internet, con 43.

Ámbito Cross-Border

Por lo que respecta al mercado Cross-Border, en los cuatro primeros meses del año las empresas españolas han elegido como principales destinos de inversión a Portugal, con 12 operaciones, y a Estados Unidos, con 11 transacciones.

Por otro lado, Estados Unidos (31), Alemania (18), Reino Unido (17), y Francia (17) son los países que mayor número de inversiones han realizado en España. Por importe destaca Luxemburgo, con EUR 3.010,07m.

 

Private Equity y Venture Capital

En el cuarto mes de 2018 se han contabilizado un total de 8 operaciones de Private Equity por EUR 1.912,01m, lo cual supone un aumento del 31% en el capital movilizado y una disminución del 68% en el número de operaciones respecto al mismo periodo del año anterior.

Por su parte, en el mercado de Venture Capital se han llevado a cabo en abril un total de 19 operaciones con un importe agregado de EUR 11,77m, lo que implica una tendencia estable en el número de operaciones y un incremento del 3% en el importe de éstas en términos interanuales.

 

Mercado de capitales

En el mercado de capitales español se han cerrado a lo largo del año cinco salidas a Bolsa y 10 ampliaciones de capital.

Transacción del mes

En abril de 2018, TTR ha seleccionado como transacción destacada la adquisición de OHL Concesiones por IFM Investors.

La operación, que ha registrado un importe de EUR 2.775m, ha estado asesorada por la parte legal por Allen & Overy Spain, Linklaters Spain, Latham & Watkins España, Posse Herrera Ruiz, Rodrigo, Elías & Medrano Abogados, Claro y Cía. Abogados, González Calvillo, S.C., Latham & Watkins US y PwC Tax & Legal España. Y por la parte financiera, han sido asesorados por PwC Tax & Legal España, Santander Global Corporate Banking España y BNP Paribas.

Por su parte, PwC España ha prestado servicios de Due Diligence.

Rankings TTR

En el ranking TTR de asesores financieros, por número de operaciones y por importe, lidera en los cuatro primeros meses de 2018 el Banco Santander con cuatro operaciones y con un acumulado de EUR 4.815,55m. Le sigue en el listado, por importe, AZ Capital, con EUR 4.316,31m; y por número de operaciones, Alantra, con tres operaciones

En cuanto al ranking de asesores jurídicos, por importe, lidera la firma Uría Menéndez España, con EUR 8.112,70m; seguido por Garrigues España, con 7.123,57m; y Clifford Chance España, con7.018,31m. Por número de transacciones, el ranking es liderado por Garrigues España, Cuatrecasas España y Uría Menéndez España, con 22, 22 y 17 transacciones, respectivamente.

Para acceder al Ranking completo haz click aquí.

Entrevista con Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain

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Entrevista con Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.   

Mikel Echavarren es CEO de Colliers International Spain. Fue Presidente y Consejero Delegado de irea desde su fundación en 2002 hasta marzo de 2018, momento en el que irea se integra en Colliers International. Anteriormente fue socio de Arthur Andersen responsable de la división de Real Estate Corporate Finance en España y Portugal.

 

TTR – Desde el ámbito de actuación de Colliers International, ¿cómo definiría la actividad transaccional en los cuatro primeros meses del año?
El arranque del año 2018 mantiene la intensidad de la inversión en todos los segmentos del mercado inmobiliario, con una preponderancia significativa de las operaciones corporativas en el sector hotelero e inmobiliario y la puesta en el mercado de carteras de deuda hipotecaria y REO´s.

Los fondos de inversión core incrementan su presencia en nuestro mercado, sustituyendo a inversores oportunistas y aprovechando la rotación de los portfolios de activos de las Socimis.

La preparación de operaciones corporativas en este primer trimestre augura una intensa actividad en fusiones y adquisiciones de sociedades inmobiliarias y hoteleras en el segundo semestre del año 2018.

TTR – El sector inmobiliario históricamente ha sido el más destacado del mercado transaccional español. ¿A qué cree que se debe esta circunstancia? ¿Cuáles son las características principales que definen al sector en España?
El mercado inmobiliario español es uno de los más avanzados de Europa en cuanto a la oferta y seguridad de su mercado hipotecario. Este factor ha facilitado que la actividad de promoción residencial y de la inversión que se deriva de este segmento, siempre hayan sido muy pujantes.

Adicionalmente, España es un país que cuenta con un porcentaje de la actividad de promoción residencial muy elevado, en torno a un 20-30%, relacionado con la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, derivada de la extraordinaria potencia de nuestro mercado turístico y la eliminación en los últimos 15 años de la competencia de los destinos ubicados en el norte de África.

En cuanto a la inversión de los fondos institucionales, el mercado de oficinas y de centros y parques comerciales se ha desarrollado ampliamente en los últimos años, cumpliendo los estándares de calidad y de transparencia europeos, lo que ha permitido a dichos inversores actuar en nuestro mercado de una forma eficiente y transparente.

Del mismo modo, la inversión en la adquisición de hoteles ubicados en España es una consecuencia lógica de la consolidación y desarrollo de uno de los principales destinos turísticos del mundo, el primero en términos de eficiencia de su gestión.

Todos estos factores, unidos al desarrollo extraordinario de las infraestructuras de transporte y servicios de nuestro país, han sido los motores del crecimiento de la inversión en inmobiliario.
TTR – En los últimos años, incluyendo a 2018, hemos podido ver un notable y creciente interés de fondos internacionales en el ladrillo español. ¿Diría usted que esta circunstancia favorece o perjudica al sector inmobiliario en España? ¿Podría esta proliferación de fondos internacionales estar reduciendo las oportunidades de los players locales?

La actividad de los fondos internacionales ha sido fundamental para la recuperación del mercado inmobiliario español.

En una primera etapa, desde 2013 a 2015, contribuyeron a facilitar liquidez al mercado y a establecer referencias creíbles sobre precios transaccionables, desde una perspectiva de aprovechamiento de las oportunidades de un mercado potente pero ilíquido.

Desde entonces los fondos internacionales han evolucionado hacia todos los nichos del mercado inmobiliario, desde los activos comerciales a la inversión en suelo residencial, y lo han hecho en muchos casos a través de alianzas con operadores y promotores locales.

En la actualidad están entrando otros fondos con estrategias diferentes y con costes de capital significativamente inferiores.

La conclusión de estos movimientos es, en mi opinión, que los fondos han venido para quedarse y que seguirán siendo protagonistas de la inversión en nuestro mercado inmobiliario por mucho tiempo. Ese protagonismo, convive con la actividad inversora de players locales, que con menores exigencias de rentabilidad y con capacidades crecientes de capital, compiten con fuerza en muchos segmentos del mercado.

 

TTR – Dentro del sector inmobiliario, ¿Qué segmentos de mercado considera usted que cuentan con un mayor potencial en la actualidad?

Claramente, el sector de promoción residencial y dentro de éste la inversión en carteras de suelo en desarrollo y su gestión hasta transformarlo en suelo finalista.

La promoción residencial, sobre todo en mercados secundarios que todavía no se han recuperado de forma significativa, seguirá ofreciendo rentabilidades anuales superiores al 10% y unos múltiplos atractivos por la financiación de los costes de construcción y desarrollo.

 

TTR – ¿Cuáles son las herramientas de financiación más habituales para la adquisición de activos inmobiliarios?

La financiación hipotecaria es la protagonista de las operaciones de inversión, con más participación de banca extranjera en activos comerciales y con un dominio absoluto de la banca comercial española en la financiación a la promoción residencial.

Adicionalmente, existen alternativas de financiación para los tramos de inversión no cubiertos por la banca comercial otorgadas por fondos de inversión internacionales.

Colliers International Spain, por ejemplo, es el Loan Manager de un fondo de financiación alternativa de Marathon Asset Management destinado a financiar la adquisición de suelo residencial y dirigido a promotores especializados en residencial.

La financiación corporativa o la emisión de bonos está restringida a las empresas con grandes balances, muchas de ellas cotizadas en bolsa.

 

TTR – Otra demostración del auge del sector inmobiliario es sin duda la cantidad de SOCIMIs que han comenzado a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil en los últimos dos años. ¿Qué ventajas aporta este mercado a las SOCIMIs?

El MAB es una alternativa para el cumplimiento de los requisitos de liquidez y de composición accionarial de las SOCIMIs, sobre todo para aquellas de tamaño medio o pequeñas o para quienes sólo aspiran a cumplir los requisitos que facilitan una fiscalidad óptima.

A futuro, creemos que muchas de ellas entrarán en el juego de fusiones y adquisiciones con el objetivo de alcanzar una mayor dimensión que posibilite su mayor liquidez en el mercado y ofrecerse como alternativa a la inversión el ahorro familiar, con un menor coste de capital.

Interview with Mikel Echavarren, CEO at Colliers International Spain

 

TTR – How would you at Colliers International describe the level of deal activity over the first four months of the year?

So far 2018 has continued to see strong levels of investment across all segments of the real estate market. There has been a marked preference for corporate deals in the hotel and real estate sector, whilst mortgage loan and REO portfolios have also started to come onto the market.

The Spanish market is seeing an ever-growing number of core investment funds, that have taken the place of opportunistic investors and are capitalising on Socimi property portfolio rotations.

The preparation of corporate deals in Q1 2018, suggests that we will see considerable M&A activity among real estate and hotel companies in H2 2018.

 

TTR – The real estate sector has traditionally always been the biggest transaction market in Spain. Why do you think this is? What are the defining characteristics of the sector in Spain?
In terms of supply and the level of mortgage security, the Spanish real estate market is one of the most advanced in Europe. This factor has meant that residential development and investment, have always played a defining role.

Spain also has a very high percentage of residential development activity (circa 20-30%), which is primarily thanks to the purchase of homes by non-resident foreigners, as a result of Spain’s highly attractive tourist market and the fact that over the past 15 years competition from destinations in Northern Africa has virtually disappeared.

In terms of investment by institutional funds, the office and shopping centre and retail park markets have expanded significantly in recent years, meeting European standards of quality and transparency, which has allowed these players to invest in Spain efficiently and transparently.

Investment in hotels located in Spain is also a logical result of the consolidation and development of one of the world’s primary tourist destinations, and the leading destination in terms of efficient management.

All this, together with the extraordinary development of Spain’s transport and services infrastructure, have driven real estate investment growth.

 

TTR – In recent years, including 2018 to date, we have seen international funds show a considerable and growing interest in Spanish real estate. Would you say that this favours or jeopardises the Spanish property sector? Could this increasing number of international funds be reducing the number of opportunities open to local players?

International funds were key for the recovery of Spain’s real estate market.

Between 2013 and 2015, these funds identified an opening which would allow them to take advantage of the opportunities in a strong, but illiquid market. They therefore not only injected much-needed capital into the market, but also helped to establish credible transaction price references.

Since then international funds have explored all real estate market niches, from retail properties to investing in residential-use land, in many cases investing via joint ventures with local operator and developers.

Funds with different strategies and significantly lower capital costs are now entering the market.

In my view, the conclusion we can draw from the activity of recent years is that funds are here to stay and will remain key players in our real estate market for some time to come. However, they will share the limelight with local players who, with less-demanding yield requirements and growing capital strength, pose stiff competition for international funds in many market segments.

 

TTR – What do you see as the highest-potential market segments in the real estate sector at the moment?

Without doubt, the residential development sector and, within this, investment in portfolios comprising land in the planning process and its management through to obtaining serviced development land status.

Residential development, especially in secondary markets that still have a long way to go before recovering pre-crisis levels, will continue offering annual yields in excess of 10% and attractive terms and conditions for financing construction and development costs.

 

TTR – What are the most common forms of financing used to acquire real estate assets?

The lion’s share of investment transactions are completed using mortgage financing, with international banks tending to focus on retail assets and Spanish commercial banks dominating the residential development financing market.

International investment funds offer financing alternatives for investment tranches that are not covered by commercial banks.

Colliers International Spain, for example, is the Loan Manager of an alternative financing fund belonging to Marathon Asset Management aimed at financing the acquisition of residential land and directed at specialist residential developers.

Corporate financing and bond issues are restricted to companies with big balance sheets, mainly listed companies.

 

TTR – Another sign of the real estate sector’s strength is without doubt the amount of SOCIMIs that have listed on the Spanish Stock Exchange (MAB) over the past two years. What advantages do SOCIMIs bring to the market?

The MAB is an alternative option for SOCIMIs to meet their liquidity and shareholder requirements, especially for SMEs or companies looking to achieve an optimised fiscal structure.

Going forwards, we believe that many of them will be subject to Mergers & Acquisitions, with companies looking to optimise their structure in order to increase their liquidity in the market and offer an alternative to the traditional investment option, with a lower capital cost.